●売却物件 概要

●相談にいらしたお客様のプロフィール

三島市にお住まいの50代、T様です。
三島市加茂で一人暮らしをしていたお母様が亡くなり、一人っ子のT様がご実家を相続されました。

T様にはご自宅があり、ご実家に住む予定はありません。空き家のまま管理を続けるのも負担になるため、売却をお考えになりました。

ところが、知人から「親から相続した家を売ると、利益に高額な税金がかかる」と聞きました。

不安になったT様は、売却だけでなく税負担の軽減まで含めて相談できる不動産会社を探すことにしました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

T様のお悩みは、「相続した実家を、できるだけ税負担を抑えて売却したい。」ということでした。

そこで弊社は、T様が使える可能性のある『空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除（空き家特例）』の内容と、提携税理士の試算をもとに、使った場合の税額についてご説明しました。

1．空き家特例の要件

空き家特例とは、親などから相続した空き家やその土地を売却したときに、一定の条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人あたり最大2,000万円）を控除できる制度です。そのため、売却時にかかる所得税・住民税を大きく抑えられます。

空き家特例の要件には、以下のようなものがあります。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家であること（区分所有のマンションは対象外）
• 原則として、亡くなる直前まで被相続人がお一人で住んでいたこと
• 譲渡時に一定の耐震基準を満たしているか、建物を取り壊して売ること（2024年1月1日以降の売却は、売却した翌年2月15日までに買主が耐震改修か取り壊しを行う形でも対象内）
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却代金が1億円以下であること

T様のご実家はほとんどの要件を満たしていましたが、昭和52年に建築された旧耐震基準の建物で、耐震基準だけが不足している状態でした。空き家特例を適用するには、耐震基準を満たすようリフォームするか、建物を取り壊す必要があります。

耐震リフォームには一定の費用がかかりますし、T様は売却後に手続きを残したくないとお考えでした。

買主が取り壊す方法では、確認書の申請に買主の工事書類が必要になるため、売却後に買主の解体工事や書類の提出状況を確認する手間が発生してしまいます。

そのため今回はT様ご自身で取り壊し、土地として売り出す方法がベストだとご説明しました。

2．空き家特例を使う場合・使わない場合の税額の違い

査定を行った結果、建物を取り壊し土地として売った場合の売却見込み額は1,350万円でした。この場合、空き家特例を適用することで、本来売却にかかる税金の約220万円を、0円にすることができるとT様にご案内しました。内訳は以下の通りです。

【空き家特例の有無による税額の目安】

相続した不動産は、亡くなった方が所有していた期間を引き継ぎます。本物件は、T様のお母様が長年所有していたもので5年を超える長期所有だったため、税率20.315%で計算しています。

なお、売却のために建物を取り壊した費用は、仲介手数料と同じく『譲渡費用』として売却価格から差し引くことができます。

3．「結果」

T様は空き家特例の内容を知り、その要件を満たす方法が分かったため、売却を進めることにしました。解体後に土地として売却活動を始めたところ、約4か月で買主が見つかり、1,350万円で引き渡しが決まりました。

確定申告は弊社のワンストップ体制で税理士に依頼し、三島市から交付された『被相続人居住用家屋等確認書』を添えて、空き家特例を申請しました。その結果、売却にかかる所得税・住民税は0円になりました。

T様からは「どうすれば空き家特例の要件を満たせるのかまで教えてもらえてよかったです。おかげで譲渡所得税を０円に抑えられました。」とのお言葉をいただきました。

●売却物件 概要

●相談にいらしたお客様のプロフィール

三島市にお住まいの60代、K様です。

お一人で暮らしていたお父様が亡くなり、三島市徳倉のご実家を、K様が相続しました。

K様は別にお住まいがあるためご実家は売却すると決めていたものの、仕事が忙しく、なかなか手をつけられずにいました。

しかしある日、知人から「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除（空き家特例）」という制度があること、そして適用を受けるには売却期限があることを知りました。

K様は「もう間に合わないのではないか」と心配になり、空き家特例の期限に間に合うよう、スピーディーに売却してくれる不動産会社を探すことにしました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

K様は「相続した実家について、空き家特例の申請期限までに売却できるのか知りたい。」とお考えでした。

そこで弊社では、空き家特例の期限と、期限から逆算した売却と申請のスケジュールをご説明しました。

1．空き家特例の期限

空き家特例を適用するには、相続してから3年後の年末までに売却する必要があります。K様がご実家を相続したのは2022年8月なので、2025年12月31日までに売却を完了させなければなりません。ご相談いただいた2025年1月の時点で、残り1年を切っていました。

そこで弊社は、建物を残したまま「古家付き土地」として売り出し、取り壊しは買主に行ってもらう方法をご提案しました。

2024年1月1日以降の売却では、売却した年の翌年2月15日までに買主が取り壊せば、空き家特例の対象になるからです。

これなら解体費を先に用意する必要がなく、売り出すまでの期間も短縮できます。

2．空き家特例利用時のスケジュール

【空き家特例利用時のスケジュール】

空き家特例を申請するタイミングは、家や土地を売却した翌年の確定申告です。売却後、市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」を取得し、必要書類をそろえて確定申告を行います。

ちなみに買主が建物を取り壊す場合は、買主の工事の契約書や、工事が完了したと分かる書類がないと、確認書を取得できません。そのため、売買契約の段階で書類の提供について取り決めておくことが重要です。弊社からはそういった点も含めて、K様にスケジュールをご案内しました。

3．「結果」

古家付き土地として売却活動を始めたところ、約3か月で買主が見つかり、1,390万円で引き渡しが決まりました。

引き渡しは2025年7月に終え、買主による建物の取り壊しも2026年2月15日までに完了することができました。

確定申告は弊社のワンストップ体制で税理士に依頼し、三島市から交付された確認書を添えて申請しました。その結果、空き家特例が適用され、税額を大幅に抑えることができました。

K様からは「何月までに何をすればいいかを表にしてもらえて、分かりやすかったです。スピーディーな対応のおかげで空き家特例の期限に間に合い、ホッとしています」とのお言葉をいただきました。

●売却物件 概要

●相談にいらしたお客様のプロフィール

三島市にお住まいの50代、M様です。

要介護認定を受けて市内の特別養護老人ホームに入所されていたお父様が亡くなり、M様がご実家を相続することになりました。

M様はご実家に住む予定はないため、売却を考えていろいろと調べていたところ、空き家特例について知りました。

しかし「亡くなる直前まで住んでいた家が対象」と書かれているのを読み、「父は老人ホームで亡くなったので、使えないのではないか」と不安になりました。

そこでM様は、空き家特例が使えるかどうかを含めて、売却について相談できる不動産会社を探すことにしました。

M様の「トラブル・課題」の解決方法

M様は「老人ホームに入所していた父の自宅でも、空き家特例が使えるのか知りたい。」とお考えでした。

結論、一定の要件を満たせば、老人ホームに入所していた場合でも空き家特例を使うことができます。

1．老人ホームに入所していた場合の特例の要件

2019年4月以降の売却から、亡くなる直前に老人ホームなどに入所していた場合も、入所前に住んでいた家が特例の対象になりました。主な要件は次のとおりです。

【老人ホームに入所していた場合に満たすべき主な要件】

M様のお父様は、要介護認定を受けて特別養護老人ホームに入所していました。そしてご実家には誰も住まず、貸してもいません。空き家特例を適用できる可能性が高いことが分かりました。

2．老人ホームに入所していた場合に追加で必要な書類

空き家特例の適用を受けるには、市区町村に「被相続人居住用家屋等確認書」を申請する必要があります。

その際、亡くなった方が老人ホームに入所していた場合は、以下のような書類が追加で必要です。

【被相続人が老人ホームに入所していた場合に、必要な主な書類】

施設に入所してから時間がたっていると、入所契約書や公共料金の書類が見つからないことがあります。売却活動と並行して、早めに書類を探しておくことが大切です。

M様の場合、介護保険の被保険者証はお父様が亡くなった後に返却していましたが、入所の手続きのときにとっておいたコピーと、入所契約書がご実家に保管されていました。

3．「結果」

亡くなった方が老人ホームに入所していても、要件を満たせば空き家特例を利用できると知ったM様は、売却活動をはじめました。約5か月後に買主が見つかり、1,050万円で売却することが決まりました。

その後、必要書類をそろえて確定申告を行ったことで空き家特例が適用され、売却にかかる所得税・住民税は0円になりました。

M様からは「老人ホームに入所していた場合でも、空き家特例が適用できてよかったです。税理士や司法書士と提携しているとのことで、安心してお任せできました。」とのお言葉をいただきました。