●売却物件 概要

●相談にいらしたお客様のプロフィール

神奈川県にお住まいの60代、S様です。
お母様が亡くなり、三島市内にあるご実家を弟様と2人で相続しました。
遺言書はなかったため、実家はS様と弟様がそれぞれ2分の1ずつの共有名義で相続登記を行いました。

弟様は、お母様の生前からご実家で同居しており、相続後もそのまま住み続けています。
家賃や使用料にあたる金銭は支払っていません。

S様は遠方に住んでおり、ご実家を利用する予定もなかったため、「売却して代金を公平に分けたい」と考えていました。
しかし弟様は、「長く暮らしてきた家なので出ていきたくない」と売却に反対しており、話し合いをしても結論が出ない状態が続いていました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

ご実家はS様と弟様が2分の1ずつ所有する共有財産です。
弟様が建物全体を使用しているため、S様から見ると、ご自身の持分にあたる部分も弟様が使用している状態でした。

そこで弊社は、売却の話だけを進めるのではなく、現在の権利関係と、このまま共有状態を続けた場合に生じる問題をお二人に整理してご説明しました。

1．共有名義のままでは、単独で実家全体を売却できない

共有名義の不動産を一つの物件として売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。
そのため、弟様が売却に反対している状態では、S様だけの判断で実家全体を売ることはできません。

一方で、共有状態を放置すると、固定資産税や修繕費の分担、将来の相続による共有者の増加など、新たな問題が生じる可能性があります。

弟様にとっては現在のまま住み続けることができるため、売却に応じる必要性を感じにくい状況ですが、共有名義は放置せずに解決しておくことが重要です。

2.使用利益に相当する金額を整理し、選択肢を提示

弊社は、弟様が実家全体を使用している状況について、S様の持分に対応する使用利益をどのように考えるか、整理するようご案内しました。

共有者の一人が不動産を単独で使用している場合、事情によっては、他の共有者が持分に応じた賃料相当額を請求できることがあります。
例えば、周辺の戸建て賃料が月額9万円程度であれば、2分の1の持分に相当する月額4万5,000円ほどが、一つの目安になります。

弟様は当初、住み慣れた家を手放すことに抵抗を感じていました。
しかし、無償で住み続ける状態が当然に続くわけではないことや、共有状態を長期間残すことで将来の問題が増える可能性があることを理解されました。

3.「結果」

弟様にはS様の持分を買い取るだけの資金がなかったため、最終的には実家を売却し、代金を持分に応じて分ける方針で合意しました。

売却に向けては、建物の状態や周辺の取引事例を確認したうえで販売価格を設定し、購入希望者との条件を調整しました。

その結果、適正な価格で成約し、売却代金をお二人で公平に分配することができました。

●売却物件 概要

●相談にいらしたお客様のプロフィール

三島市にお住まいの50代、N様です。
N様は、お父様と三島市内のご実家で暮らしていましたが、お父様が亡くなり、相続が発生しました。

相続人はN様と、県外に住むお兄様、お姉様の3人です。
主な相続財産はご実家と預貯金約900万円でした。

お兄様とお姉様はご実家に住む予定がなく、「家を売却して、遺産を3人で公平に分けたい」と考えていました。
一方、N様は長年暮らしてきたご実家を離れたくないと考えており、できればご自身が家を相続して、そのまま住み続けることを希望していました。

しかし、N様にはお兄様とお姉様の相続分を現金で支払えるだけの資金がなく、売却せざるを得ないのではないかと悩まれていました。

1．査定結果と相続内容について

ご実家の査定価格は2,700万円でした。

預貯金900万円と合わせると、相続財産の合計は3,600万円となります。
相続人は3人であり、法定相続分に従って等分すると、一人あたりの取得額は1,200万円です。

N様が2,700万円のご実家を単独で取得し、預貯金をお兄様とお姉様が取得すると仮定しても、相続分の差額を代償金として調整する必要があります。

例えば、預貯金900万円をお兄様とお姉様が450万円ずつ取得した場合、それぞれの本来の取得額1,200万円との差額は750万円です。

そのためN様は、お兄様とお姉様に対して、それぞれ750万円、合計1,500万円の代償金を支払う必要があります。
しかし、N様には1,500万円をすぐに用意できるだけの預貯金がありませんでした。

住宅ローンや親族間の分割払いも検討しましたが、収入や年齢、今後の生活費を考えると、大きな借り入れを行うことには不安がありました。

そこで弊社は、住み続ける方法の一つとして、リースバックをご案内しました。

2．「リースバック」とは

リースバックとは、自宅を不動産会社や専門事業者などへ売却した後、買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら同じ住宅に住み続ける方法です。

不動産の所有権は買主へ移りますが、引っ越しをせずに生活を続けられる可能性があります。

ただし、リースバックでは、通常の仲介売却よりも売却価格が低くなることがあります。

また、毎月の家賃、契約期間、更新の可否、将来の買い戻し条件などは、事業者によって異なります。
そのため弊社は、複数の条件を比較し、次の点をN様と確認しました。

N様は契約条件と今後の生活費を検討し、無理なく家賃を支払えると判断したうえで、リースバックを利用することにしました。

3.「結果」

N様は、ご兄姉との遺産分割協議を行い、ご実家を単独で相続しました。
相続登記を済ませた後、リースバックによる売却手続きを進め、売却代金からお兄様とお姉様へ代償金を支払いました。

これにより、お兄様とお姉様はそれぞれの相続分に相当する財産を受け取ることができ、N様も住み慣れた家からすぐに退去せずに済みました。

N様からは、「家を売ることと、引っ越すことは同じだと思っていました。条件を確認したうえで、今の家に住み続ける方法を選べて安心しました」とのお言葉をいただきました。

●売却物件 概要

●相談にいらしたお客様のプロフィール

静岡県東部にお住まいの60代、H様です。
お母様が亡くなり、三島市内にあるご実家をお兄様と2人で相続することになりました。

H様もお兄様も、それぞれ別の住宅で生活しており、ご実家に住む予定はありません。

H様は、築年数が経過していることや、定期的な管理が必要になることから、早めに売却したいと考えていました。

一方、お兄様は、「両親が長く暮らした家をすぐに手放したくない」と考えており、使用する予定がなくても残しておきたいと主張していました。

H様は、維持費や建物の劣化について説明していましたが、具体的な金額を示すことができず、話し合いは平行線のままでした。

1．空き家を所有し続けた場合の「維持コスト」について

空き家であっても、固定資産税や都市計画税がなくなるわけではありません。
また、火災保険、庭木や雑草の手入れ、通水や換気などの管理、建物の修繕にも費用がかかります。
ご実家の規模や状態を踏まえ、一般的な目安として、次のような維持費を想定しました。

【維持コストの目安について】

※三島市の一般的な戸建てを想定した概算
実際の税額や管理費、修繕費は物件ごとに異なります。

さらに、給湯器の故障、屋根や外壁の補修、害虫被害などが発生すれば、まとまった費用が必要になる可能性があります。
空き家は人が生活している住宅と比べて、室内の換気不足や給排水設備の劣化に気づきにくく、建物の傷みが進行することもあります。

その結果、維持費を支払い続けながら、建物の評価や売却価格が下がっていく可能性があります。

2．「結果」

お兄様は当初、ご実家の売却に強い抵抗を感じていました。
しかし、10年間所有した場合の維持費や、将来的な修繕、資産価値の低下について具体的に確認したことで、使用予定のない家を残し続けることが必ずしも最善ではないと判断されました。

最終的に、ご兄妹は実家を売却し、売却代金を相続分に応じて分けることで合意しました。
方針が決まった後は、司法書士と連携して相続登記を行い、室内に残っていた家財の整理と建物状況の確認を進めました。

販売活動では、土地としての利用可能性も購入希望者へ説明し、適正な条件で売却することができました。

お兄様は、売却前に家の写真や両親が使用していた品を整理し、思い出を形として残されました。
H様からは、「アスナロカンさんのおかげで、円満に相続を終えることができました。兄もきちんと納得できたようで良かったです。」とのお言葉をいただきました。