【三島市版】旧耐震基準の相続不動産を売却できた事例

  • TOP
  • 【三島市版】旧耐震基準の相続不動産を売却できた事例

三島市において「旧耐震基準の相続不動産」を売却できるまでを事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

目次

SALE

1. 三島市にお住まいのK様が、
「相続不動産で賃貸経営を検討したが、旧耐震基準だったので売却した事例」

1. 三島市にお住まいのK様が、「相続不動産で賃貸経営を検討したが、旧耐震基準だったので売却した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地 三島市旭ヶ丘 種別 一戸建て
建物面積 135.87m² 土地面積 266.98m²
築年数 55年 成約価格 1,380万円
間取り 5DK その他 ―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

三島市にお住まいの60代、K様です。
お母様が亡くなり、旭ヶ丘にある実家を相続されました。
K様は旦那さまと三島市のマンションに住んでおり、ご実家に住む予定はありません。
空き家として放置することに不安を感じたK様は、「売るべきか、戸建て賃貸として貸すべきか」で迷っており、まずは専門家に相談しようと不動産会社を訪れることにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した実家を売るべきか貸すべきか迷っている。

不動産会社の探し方・選び方

「売却・賃貸どちらが良いか、自分の状況に合った提案をしてほしい」と考えたK様は、インターネットで三島市内の不動産会社を検索しました。
その中で、

  • 「お客様第一主義」を掲げているため、最適な提案を受けられそう
  • 「マイホームの活用」の専門ページがあり、ノウハウがありそう

上記2点が決め手となったアスナロカンに相談することに決めました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

K様は売却・賃貸のどちらが良いか迷っておられました。
ご実家のお話しを詳しく聞くと、昭和55年よりも前に建てられており、これまで大規模なリフォーム等も行っていないとのことです。
そこで、弊社はまず旧耐震基準についてご説明した上で、K様の状況に合った選択肢をご提案しました。

1.旧耐震基準とは

耐震基準とは「建物が地震に耐えられるかどうかを定めた基準」のことです。
昭和56年6月1日を境に、それ以前の基準を「旧耐震基準」、以降の基準を「新耐震基準」と呼びます。

新旧の耐震基準の主な違いは以下のとおりです。

＜旧耐震基準と新耐震基準の主な違い＞

比較項目 旧耐震基準 新耐震基準
想定する地震規模 震度5程度で倒壊しないこと 震度6〜7でも倒壊・崩壊しないこと
住宅ローン 購入時、融資を断る金融機関もある 原則として利用しやすい
住宅ローン控除 原則対象外 条件を満たせば対象
売却への影響 買主層が限られ、価格が下がりやすい 耐震基準による影響はない

2. K様の状況を踏まえた提案

K様のご実家は、旧耐震基準の建物であることに加え、リフォーム歴もなかったため、賃貸として貸し出す場合には一定の改修費用が必要になる可能性がありました。
特に、入居者募集を行ううえでは、設備の更新や内装の修繕だけでなく、建物の状態によっては安全面を考慮した追加対応が求められることもあります。
そこで弊社では、賃貸経営に必要な改修費や今後の管理負担をご説明したうえで、現状のまま弊社が買い取る方法をご提案しました。

3.「結果」

検討の結果、K様は売却することを選択されました。
賃貸経営に強いこだわりがないうえに、ご実家が旧耐震基準なリフォーム代が想定よりも大きかったのが最大の理由です。
数週間で手続きが終わり、K様は空き家として所有し続けることなく、安心されたご様子でした。

SALE

2. 三島市にお住まいのT様が、
「旧耐震・新耐震基準の違いを理解し、相続した実家を売却した事例」

2. 三島市にお住まいのT様が、「旧耐震・新耐震基準の違いを理解し、相続した実家を売却した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地 三島市芙蓉台 種別 一戸建て
建物面積 118.25m² 土地面積 298.18m²
築年数 51年 成約価格 2,180万円
間取り 4LDK その他 ―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

東京都にお住まいの50代、T様です。
お父様が亡くなり、芙蓉台にある築51年の実家を相続されました。
T様はすでに東京都に自宅をお持ちで、三島市の実家に住む予定はありません。
都内からでは定期的な管理が難しく、固定資産税などの維持費も負担になることから、売却を決意しました。
しかし、築古なうえにリフォーム等を行っていないため、売却できるかを不安に感じております。

解決したいトラブル・課題

課題
都内に住んでおり、三島市の実家を管理し続けることが難しい。維持費の負担もあるため築古の実家を売却したい。

不動産会社の探し方・選び方

「実家のある地元の不動産会社に相談したい」と考えたT様は、インターネットで三島市内の不動産会社を検索しました。
その中で、

  • 相続不動産の売却実績が豊富にあるので、築古物件でも対応してもらえそう
  • 全国へのネットワークがあるので、広く買い主を見つけられそう

と感じたアスナロカンに相談することにしました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

T様から「売却を進めたいが、築年数が古く売れるか不安」とのご相談がありました。
現在は、昭和50年代に住宅を購入した世代の相続が増えており、ご相談いただく物件の中にも、建築時期やリフォーム履歴から旧耐震基準と考えられる住宅が少なくありません。
T様のご実家についても、建築時期やこれまでの修繕状況を確認した結果、旧耐震基準の住宅である可能性が高いと考えられました。

そこで弊社では、まず旧耐震基準の住宅を売却する際の注意点について、わかりやすくご説明しました。

1.旧耐震基準の住宅を売却する際の注意点

旧耐震基準の住宅を売却する際は、主に以下の点に留意する必要があります。

＜旧耐震基準の住宅を売却する際の注意点＞

注意点 詳細
住宅ローンが組みにくく、買い手が見つかりにくい 金融機関によっては旧耐震基準の物件への融資に慎重な場合があり、現金購入できる買主に限られやすいため、買主の数が少なくなる傾向がある。
耐震補強や改修費用を見込まれ、価格交渉を受けやすい 買主によっては購入後に耐震補強工事や大規模なリフォームが必要になることを想定し、その分を踏まえて価格交渉を行われるケースがある。
解体や耐震補強工事を行った方が売却しやすいケースがある 建物の状態や立地によっては現況のまま売り出すよりも、解体して更地にしたり、耐震補強工事を行ったりした方が、売却につながりやすくなる。
耐震性への不安から、購入判断が慎重になりやすい 特に三島市は東海地震・南海トラフ地震の想定エリアであるため、買主が耐震性を気にする傾向が強い。

T様は上記を理解してもらったうえで、売却活動を弊社にて行うことにしました。

2．「結果」

弊社はT様の物件の状態・立地・価格帯を整理した上で、旧耐震基準でも「住宅ローンを必要としない現金購入の買主」や「解体・リノベーションを前提とした投資家・建築業者」に向けて積極的に情報発信を行いました。
結果として、リノベーションを検討していた買主と成約。T様は「最初に注意点を説明してくださったことで、不安なく売却を進めることができました」とおっしゃっていました。

SALE

3. 神奈川県にお住まいのA様が、
「旧耐震基準だった相続物件の売却方法を比較検討した事例」

3. 神奈川県にお住まいのA様が、「旧耐震基準だった相続物件の売却方法を比較検討した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地 三島市御園 種別 一戸建て
建物面積 89.37m² 土地面積 228.58m²
築年数 49年 成約価格 900万円
間取り 4DK その他 ―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

神奈川県にお住まいの60代、A様です。
お父様が亡くなり、御園にある築49年の実家を相続されました。
A様はすでに神奈川県に自宅をお持ちで、三島の実家に住む予定はなく、売却を検討されています。

ただ、「旧耐震基準の昭和56年5月以前に建てられた住宅は売りづらい」とはニュースなどで知っていたので、どのようにすれば売却できるかを知りたいと思い、不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した実家を売却したい。どのような方法があるか知りたい。

不動産会社の探し方・選び方

「相続不動産の売却に詳しい会社に相談したい」と考えたA様は、インターネットで三島市内の不動産会社を検索しました。
その中で、

  • 三島市で「相続時おすすめ不動産屋さん１位」として紹介されていた
  • 専門的な知見から最適な提案が受けられそう

といった点が自身の課題解決につながると思い、アスナロカンに相談することにしました。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

A様からはご実家が旧耐震基準であることの説明を受け、最適な売却方法を提案して欲しいとのことでした。
弊社は「旧耐震基準で買い手が見つかりにくい理由」を説明したあとに、現実的な選択肢を2つ提示しました。

1．旧耐震基準のご実家を売却しやすくする方法

旧耐震基準のご実家を売却する方法として、弊社では主に以下の3つをご提案しました。

＜旧耐震基準のご実家を売却しやすくする方法＞

方法 詳細
耐震改修工事を行い、耐震基準適合証明書を取得して売却する 買主が住宅ローンを利用しやすくなったり、耐震性への不安が和らいだりするため、一般の買主にも売却しやすくなる。
ただし、工事費用や証明書取得のため、費用・手間がかかる。
建物を解体して、土地として売却する 建物に対する耐震不安をなくし、土地として売却することで、買主の対象を広げやすくなる。
ただし、解体工事が発生するため、費用・手間がかかる。
現況のまま不動産会社に買い取ってもらう 売主の手間や費用負担を抑えやすく、早期に現金化しやすい。
一方で、市場価格に比べると売却価格は6〜7割程度になる。

上記のように旧耐震基準の住宅には複数の売却方法がありますが、どの方法が最適かは、費用負担・売却までの時間・手間をどう考えるかによって異なります。
そのため弊社では、それぞれの方法の特徴や注意点を比較しながら、A様にとって無理のない進め方をご提案しました。

2.「結果」

A様は耐震補強工事費や解体工事費をかけて売却した場合の売却益と、現況のまま買取を利用した場合の査定額、さらに売却にかかる手間や時間も含めて慎重に比較検討した結果、不動産会社による買取を選択されました。

A様からは、「選択肢をきちんと比較して自分で決めることができたので、納得感がありました」とのお言葉をいただきました。