【三島市版】相続登記の義務化に対応し、実家の名義変更を済ませて売却した事例

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三島市において、「相続登記の義務化に対応し、実家の名義変更を済ませて売却する」までを事例形式で3つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

目次

SALE

1. 三島市にお住まいのS様が、
「放置していた実家の名義変更を済ませて売却した事例」

1. 三島市にお住まいのS様が、「放置していた実家の名義変更を済ませて売却した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地 三島市大場 種別 一戸建て
建物面積 108.24m² 土地面積 168.42m²
築年数 40年 売却価格 1,620万円
間取り 4LDK その他 ―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

三島市にお住まいの50代、S様です。

3年ほど前にお母様を亡くされ、三島市大場のご実家を相続されました。
ご実家はS様が取得することで合意されていましたが、売却するかどうかを決めかねており、名義変更は後回しになっていました。

そのようななか相続登記の義務化を知り、「もう期限が過ぎているのではないか」「売却しようと思ったときにはもうできないのではないだろうか」と不安を感じるようになりました。

そこでS様は、名義変更と売却の両方について相談できる不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した実家の名義変更を済ませて売却したい。

不動産会社の探し方・選び方

S様は、三島市内で相続の相談ができる不動産会社をインターネットで検索しました。

その中で、

  • 「不動産相続の相談窓口」の加盟店で、提携司法書士と連携して相続登記の手続きをサポートしている
  • 本店は定休日がなく、9時から18時まで営業しているため相談しやすそう

上記2点が決め手となり、アスナロカンに相談することにしました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

S様は「義務化された相続登記を早く済ませ、売却したい」とお考えでした。

そこで弊社では、義務化のルールについてご説明しました。

1．相続登記の義務化で決まったルール

【2024年4月に始まった相続登記の義務化のルール】

ルール 内容
3年以内の申請義務 不動産を相続した相続人は、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
過去の相続も対象 2024年4月1日より前の相続も対象で、期限は「2027年3月31日」と、「取得を知った日から3年を経過する日」のいずれか遅い日です。
違反すると過料 正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。

S様のように施行前に相続が発生していても、2027年3月31日までに申請すれば義務を果たしたことになります。

2．「結果」

S様の相続登記の期限は2027年3月31日で、まだ間に合うことをお伝えしました。

S様から相続登記を司法書士に依頼したいと連絡をいただいたので、弊社が連携する司法書士を紹介しました。

相続登記が完了後、売却活動を開始し、約8ヶ月で引き渡しまで進みました。

S様からは「かなり焦っていましたが、間に合うと分かって安心しました。名義が自分に変わり、売却も落ち着いて考えられました」とのお言葉をいただきました。

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2. 三島市にお住まいのN様が、
「相続人申告登記を活用することなく、実家の名義変更を済ませて売却した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地 三島市幸原町 種別 一戸建て
建物面積 121.76m² 土地面積 182.55m²
築年数 36年 売却価格 1,940万円
間取り 4LDK その他 ―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

三島市にお住まいの60代、N様です。

一昨年お父様を亡くされ、三島市幸原町のご実家を、ご兄妹3人で相続することになりました。

住み続けたい弟様と、売却して現金で分けたい妹様とN様に意見が分かれ、話し合いが進んでいませんでした。そもそも、どのように実家を分けたらいいのかもわかりません。

そのようななか相続登記に3年の期限があることを知り、「まとまらないまま期限が来たらどうなるのか」と心配になりました。

まずは売った場合の金額を知ろうと、無料で査定を依頼でき、かつ相続登記の相談も可能な不動産会社を探すことにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
実家をどう分ければよいか決められず遺産分割が進まない。話がまとまらないまま期限が来たらどうなるのか教えて欲しい。

不動産会社の探し方・選び方

N様は、三島市内の不動産会社をインターネットで検索し、複数の会社に問い合わせをしました。

その中で、

  • 「不動産相続の相談窓口」の加盟店として、遺産分割に必要な不動産の査定・分け方の提案に対応している
  • 無料の「相続勉強会」を開催しており、相続に関する知識をわかりやすく教えてもらえそうと感じた

上記2点が決め手となり、アスナロカンに相談することにしました。

N様の「トラブル・課題」の解決方法

N様は「実家をどう分ければよいか決められず遺産分割が進まない。話がまとまらないまま期限が来たらどうなるのか教えて欲しい。」とお困りでした。

そこで弊社では、話し合いが止まっている原因である「実家の分け方の選択肢」と、「期限への備え」をあわせてご説明しました。

1．実家の分け方の選択肢を整理する

話し合いが止まる原因の多くは、「実家にいくらの価値があるのか」が分からないまま、感情だけで議論してしまうことにあります。

そこで弊社ではまずご実家を査定し、その金額をもとに次の3つの分け方をご説明しました。

【査定額をもとにした3つの分け方】

分け方 内容 注意点
①弟様が取得し、代償金を支払う（代償分割） 査定額1,940万円。
弟様がN様と妹様へそれぞれ約646万円支払います。		 住み続けたいご希望は叶いますが、弟様が現金を用意できることが前提になります。
②売却して現金で分ける（換価分割） ご実家を売却し、その代金をご兄妹3人で分けます。1人あたり約646万円。 金額が明確で分けやすい一方、ご実家に住み続けることはできません。
③3人の共有名義のままにする 法定相続分どおり、ご兄妹3人の共有として登記します。 手続きは簡単ですが、将来の売却や次の相続で手続きがさらに複雑になります。

2．期限に間に合わないときの備え「相続人申告登記」

【2024年4月に始まった相続人申告登記のポイント】

項目 内容
制度の内容 所有者が亡くなったことと、自分が相続人であることを法務局に申し出る手続きで、申請義務を果たしたものとみなされます。
メリット 遺産分割がまとまっていなくても、他の相続人の同意なく単独で申し出ができます。
注意点 誰が取得したかを示す登記ではないため、これだけでは売却できません。
申請義務が果たされるのは申し出をした相続人本人のみのため、相続人それぞれが申し出る必要があります。
遺産分割の成立から3年以内に相続登記が必要です。

あくまで期限に対応するための手続きであり、最終的には相続登記が必要になる点にご注意ください。

申し出は法務局での手続きになるため、分け方の検討と査定は弊社、登記に関する手続きは弊社が連携する司法書士と、役割を分けて進めました。

3．「結果」

ご実家を査定したところ1,940万円となり、同じ資料をご兄妹3人にお渡ししました。

金額という共通のものさしができたことで話し合いは具体的に進み、売却する方向で無事に遺産分割協議書を作成できました。

相続登記も完了し、売却活動を始めてから約7か月で買い手が見つかりました。

N様からは「どんなふうに家を分けることができるのか、実家がいくらなのかが分かって、はじめて話し合いが前に進みました。弟も納得したうえで売却に進めて安心しました。」とのお言葉をいただきました。

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3. 三島市にお住まいのY様が、
「祖父名義のままだった実家の名義変更を済ませ、売却まで進めた事例」

3. 三島市にお住まいのY様が、「祖父名義のままだった実家の名義変更を済ませ、売却まで進めた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地 三島市安久 種別 一戸建て
建物面積 89.46m² 土地面積 214.38m²
築年数 48年 売却価格 1,180万円
間取り 3DK その他 ―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

三島市にお住まいの60代、Y様です。

数年前にお父様を亡くされ、三島市安久のご実家を相続されましたが、どなたも住む予定がなく、管理の負担もあるため売却をお考えになりました。

ところが、売却に向けて登記の状況を調べたところ、土地の名義が40年以上前に亡くなったお祖父様のままで、お父様の代の相続登記も済んでいないことが分かりました。

ご自身で手続きを調べられましたが、誰の戸籍をどこまで集めればよいのかが分からず、手が止まってしまいました。

そこでY様は、名義変更の相談から売却まで一括して任せられる不動産会社を探されました。

解決したいトラブル・課題

課題
祖父名義のままの実家について、名義変更の相談から売却まで一括で相談したい

不動産会社の探し方・選び方

Y様は、三島市で相続に対応している不動産会社をインターネットで探しました。

その中で、

  • 創業30年、三島市を中心に静岡県東部エリアで営業しており、地域の相場に詳しく、売却まで任せられそう
  • 査定も相談も無料で、提携の司法書士と連携しているため、名義変更と売却の窓口をひとつにできそう

上記2点を理由に、アスナロカンに相談することにしました。

Y様の「トラブル・課題」の解決方法

Y様は「名義変更から売却まで一括で進めたい」とお考えでした。

結論、弊社では一括のご対応が可能です。司法書士と連携しており、相続登記の手続きに関しても進めることができます。

1．名義変更から売却までの進め方

相続登記が何代か前で止まっている場合、おおよそ以下の流れで手続きを進めます。

【名義変更から売却までの5つのステップ】

ステップ 内容 担当
①名義の現状を確認する 土地・建物それぞれの登記事項証明書を取得し、どこで相続が止まっているかを確認します。ここで「何代分の相続を整理するか」が決まります。 不動産会社
②実家の価値を調べる（査定） 売ればいくらになるのかを査定します。費用をかけて手続きを進める価値があるか、親族間でどう分けるかを判断する材料になります。 不動産会社：査定書の提示・説明
③相続人を確定し、遺産分割協議まとめる 出生から死亡までの連続した戸籍をたどって相続人を確定し、誰がどう相続するかを話し合う。 司法書士・相続人
④遺産協議書を作成する 話合った内容を遺産分割協議書にまとめる。 司法書士
⑤相続登記を申請する 集めた戸籍や遺産分割協議書などを添えて、静岡地方法務局沼津支局へ申請します。 司法書士
⑥名義変更後、売却を進める 名義がご自身に変わってはじめて売却できます。残置物の片付けや販売活動を進めます。 不動産会社

登記の申請そのものは司法書士の業務ですが、その前後にある「不動産の調査」と「いくらで売れるのかの見極め」、そして名義変更後の売却は不動産会社の役割です。

Y様のように売却まで見据えている場合は、①の名義の確認と②の査定から着手すると、費用をかけて手続きを進めるかどうかの判断がしやすくなります。

2．各ステップで必要になる主な書類

上記ステップ③〜④で必要になる書類は、主に次のとおりです。

市区町村の窓口や郵送で取得できますが、③の戸籍集めでつまずく方が多いため、ここを司法書士に任せられるかどうかが、手続き全体の負担を大きく左右します。

【相続登記に必要な主な書類】

書類 内容
亡くなった方の戸籍謄本 出生から死亡までの連続した戸籍が必要で、相続人を確定させるために欠かせません。
相続人全員の戸籍謄本 相続人であることを証明します。
不動産を取得する方の住民票 名義人となる方の現在の住所を証明します。
遺産分割協議書・印鑑証明書 誰が取得するかを記載し、相続人全員が署名と実印で押印します。
被相続人の住民票の除票（本籍地記載のもの）または戸籍の附票 登記簿上の住所と、亡くなった方が同一人物であることを証明します。
固定資産評価証明書 不動産の固定資産税評価額を証明する書類で、登録免許税の計算に用います。
登記申請書 誰がどの不動産を相続したのかを記載し、法務局に登記を申請するための書類です。

弊社で土地・建物それぞれの登記事項証明書を取得して改めて確認したところ、建物はお父様名義、土地はお祖父様名義のままで、2つの相続をまとめて整理する必要があると分かりました。

あわせてご実家を査定したところ1,180万円で、手続きの費用をかけても名義を整えて売却したほうがよいと判断できる金額でした。

3．「結果」

土地はお祖父様、建物はお父様の名義という状態でしたので、お祖父様の相続とお父様の相続を続けて整理する形で手続きを進めました。

最終的には、弊社が連携する司法書士のサポートのもとで戸籍を収集し、ご親族の同意を得たうえで相続登記と売却を完了されています。

Y様からは「自分でやろうと思いましたが、司法書士さんにお願いしてよかったです。何が必要かを最初に整理してもらいましたが、あれを自分でやるのは無理だったと思います。司法書士の方と連携されているアスナロカンさんに頼んで正解でした」とのお言葉をいただきました。