【三島市版】共有名義の相続不動産における問題を解決した事例

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三島市において、「共有名義の相続不動産における問題」を解決して売却するまでを事例形式で3つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

目次

SALE

1. 神奈川県にお住まいのY様が、
「共有名義の相続不動産を全員合意のもと仲介売却できた事例」

1. 神奈川県にお住まいのY様が、「共有名義の相続不動産を全員合意のもと仲介売却できた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地 三島市大宮町 種別 一戸建て
建物面積 108.52m² 土地面積 224.30m²
築年数 48年 成約価格 1,800万円
間取り 4LDK その他 ―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は神奈川県にお住まいの50代、Y様です。
お父様が亡くなり、北海道に住む弟様・大阪に住む妹様の3人の共有名義で三島市内のご実家を相続しました。
ただし、3人とも三島市外に在住しており実家に住む予定はなく、売却する方向で意見は一致していました。

ただ、不動産を売るのは初めての経験で「3人全員の名前が入っている場合、どうやって売ればいいのか」「全員が毎回動かなければならないのか」と、具体的な進め方がわからないままでした。

解決したいトラブル・課題

課題
3人の共有名義で相続した実家を売却したい。全員売却に同意しているが、3人で名義を持っている場合の具体的な売却の進め方がわからない。

不動産会社の探し方・選び方

「売るなら実家のある三島市の不動産会社に相談するのが一番」と考え、インターネットで三島市内の相続に強い不動産会社を探すことにしました。
その中で、

  • 「不動産相続の相談窓口」に加盟しており、幅広い相談不動産の悩みに対応してもらえそう
  • 全国へのネットワークがあり、地元だけでなく幅広い売却先を探してもらえそう

という期待感で、アスナロカンに相談することにしました。

Y様の「トラブル・課題」の解決方法

Y様から共有名義にされたご実家の売却方法についてご相談がありました。
そこで、弊社はまず共有名義の場合の「仲介売却の流れ」をご説明しました。

1.共有名義の不動産を全員合意で売却する流れ

共有名義の不動産を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。
一般的に以下の流れで進みます。

＜共有名義の不動産を売却する流れ＞

1.共有者全員の売却意向を確認し、合意を得る
2.不動産会社と媒介契約を締結する（共有者全員の署名・押印が必要）
3.不動産会社が売却活動を開始する
4.購入希望者が見つかったら売買契約を締結する（共有者全員の署名・押印が必要）
5.決済・引き渡しを行い、売却代金を持分に応じて分配する

2.共有名義者が遠方に住んでいる場合は委任状を活用する

Y様のケースでは、弟様・妹様がそれぞれ北海道・大阪と遠方に住んでいたため、全員が三島市に集まって手続きを進めることが難しい状況でした。
そこで弊社は委任状の活用をご提案しました。

委任状とは、自分の代わりに特定の手続きを行う権限を他者に与える書類です。
売買契約の締結など共有者全員の関与が必要な場面でも、委任状があれば代表者（Y様）が他の共有者の代わりに署名・押印することができます。

3.「結果」

売り出し開始から約3か月で購入希望者が見つかり、無事に売買契約・決済が完了し、売却代金は持分に応じて3人で分配されたようです。
Y様からは「3人バラバラに住んでいるし、手続きがどれだけ大変になるか不安でしたが、委任状を使えばよいと教えてもらって拍子抜けするほどスムーズでした」とお喜びの声をいただきました。

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2. 三島市にお住まいのM様が、
「共有名義のまま放置していた相続不動産のリスクを知り、売却を決断できた事例」

2. 三島市にお住まいのM様が、「共有名義のまま放置していた相続不動産のリスクを知り、売却を決断できた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地 三島市芙蓉台 種別 一戸建て
建物面積 112.44m² 土地面積 198.71m²
築年数 51年 成約価格 890万円
間取り 5DK その他 ―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は三島市にお住まいの50代、M様です。
5年前にお父様が亡くなり、お兄様と2人でご実家を共有名義で相続しました。
「いずれ整理しなければ」と思いながらも、お兄様が「まだ売らなくていいのでは」という姿勢だったこともあり、ずっとそのままにしていました。
固定資産税を毎年支払い、建物の管理もあまりできていない状況です。

M様は「このまま放っておくと何か困ったことになるのかな」と漠然とした不安を感じ始め、まずは不動産会社に話を聞いてみることにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
兄との共有名義の実家を5年間放置していた。このまま放置し続けるとどんなリスクがあるのか知りたい。

不動産会社の探し方・選び方

「相続した空き家を放置するとどうなるのか、きちんと教えてもらえる会社に相談したい」と考えたM様は、インターネットで三島市内の不動産会社を検索しました。
その中で、

  • 「不動産相続の相談窓口」と書かれており、相談する敷居が低く気軽に相談できそう
  • 相続不動産に関する情報が豊富に掲載されており、リスクについても詳しく説明してもらえそう

といった点が決め手となり、アスナロカンへ相談することにしました。

M様の「トラブル・課題」の解決方法

M様は「放置していて何か問題がありますか」と半ば軽い気持ちでいらっしゃいました。
しかし実際には、共有名義の不動産を放置し続けることで生じるリスクは複数あります。
弊社はM様にその内容を丁寧にご説明しました。

１.共有名義の不動産を放置し続けるリスク

共有名義の不動産を放置し続けるリスクは、主に以下の３つです。

①相続が重なると共有者がどんどん増える

共有名義の状態で共有者の一人が亡くなると、その持分がさらにその相続人へと引き継がれます。
M様とお兄様の2人の共有だったとしても、仮にお兄様が亡くなれば、お兄様の配偶者・子どもが新たな共有者になります。
世代を経るごとに共有者が増え、最終的には見ず知らずの親族が共有者になるケースも珍しくありません。

②売却・活用の合意形成が年々難しくなる

共有者が増えれば増えるほど、全員の合意を得ることが難しくなります。
現在はM様とお兄様の2人で話し合えばよい状況でも、将来的には多くの関係者を巻き込んだ交渉が必要になる場合があります。

③空き家特措法による税負担が増加する可能性がある

管理が行き届かない空き家は「特定空き家」に指定されるリスクがあります。
指定されると固定資産税の「住宅用地の特例」が外れ、土地の固定資産税のベースとなる課税標準額が最大6倍になり、実際の税負担も大幅に増加する可能性があります。

2．「結果」

弊社の説明を聞いたM様は「目的もなく、不動産を放置し続けることにメリットがない」ことを理解しました。
M様からお兄様に状況を説明したところ、お兄様も「それなら早く売ろう」と売却を決断。弊社のサポートのもと売却活動を開始しました。
売り出しから約4か月で購入希望者が現れ、無事に成約。
M様からは「放置していても別に損はないと思っていましたが、将来のことを考えると早く動いて本当によかったです」とおっしゃっていました。

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3. 静岡市にお住まいのR様が、
「相続した実家の共有者が売却に同意しないため、持分売却で共有名義を解消した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地 三島市清住町 種別 一戸建て
建物面積 126.58m² 土地面積 228.55m²
築年数 46年 査定価格 1,740万円（R様の持分）
間取り 4DK その他 ―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は静岡市にお住まいの50代、R様です。
お父様が亡くなり、弟様と2人で三島市の実家を1/2ずつの共有名義で相続しました。
R様は静岡市在住で三島の実家に住む予定はなく、「早く売って手放したい」という気持ちが強くありました。
ところが弟様は、仕事の都合で現在は県外に住んでいるものの、数年後には三島市に戻る予定があり、「戻ったときに実家に住みたいので手放したくない」という考えでした。

売却には同意してもらえず、話し合いを重ねても意見はまとまりません。
「相手が同意してくれない場合、自分はどうすることもできないのか」と悩み、不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した実家の共有者である弟が売却に同意してくれない。

不動産会社の探し方・選び方

「共有者が同意しないケースでも解決策を提案してもらえる、相続不動産問題に詳しい会社を探したい」と考えたR様は、インターネットで三島市内の不動産会社を検索しました。その中で、

  • 不動産相続に知見がありそうで、自分のようなケースにも慣れていそう
  • 税務・法務など各種専門業務もワンストップで対応してもらえそうで、複雑な問題でも安心して相談できそうだった

という2点が自身の問題解決につながると思い、アスナロカンへ相談することにしました。

R様の「トラブル・課題」の解決方法

R様から「弟が売らないと言っている。可能ならば自分の持分だけでも売ることはできるのか」とのご相談がありました。
弊社は「共有持分の売却」という方法をご説明した上で、メリット・デメリットを丁寧にお伝えしました。

1.「共有持分の売却」とは

共有持分の売却とは、共有名義の不動産において「自分の持分（権利の割合）だけを第三者に売却する方法」です。
共有者全員の同意がなくても、自分の持分については自由に売却することができます。

2.「共有持分の売却」を選択するメリット・デメリット

R様にとって「共有持分の売却」を選択するメリットとデメリットを整理しました。

＜「共有持分の売却」を選択するメリット・デメリット＞

メリット ・共有者（弟様）の同意なしに、自分の権利を現金化できる
・手続きを自分のタイミングで進められる
・共有名義から抜け出し、維持費・税負担から解放される
デメリット ・通常の売却より買主が限られ、価格は低くなりやすい
・買い取った第三者が新たな共有者となるため、弟様との関係が複雑になる可能性がある

R様の共有持分のみを売却することは可能です。
ただし、弟様との今後の関係も踏まえると、まずは弟様へ「持分のみを売却する」という選択肢がある旨をお伝えすることを提案いたしました。

3.「結果」

R様から弟様へ「自分の持分は第三者に売却できる」とお伝えいただいたところ、弟様から「それなら自分がR様の持分を買い取りたい」との申し出がありました。
その後、弊社にて不動産の適正価格を査定し、査定額をベースに弟様がR様の持分を買い取る形で解決に至りました。

R様からは、「売れないものとあきらめていましたが、こうした解決策があるとは思いませんでした」と感謝のお言葉をいただきました。